楼市去库存出减税利好 新一轮密集政策宽松可期

2月19日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件,从本月22日起,除了一线城市,其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。

继央行降低首付比例之后,财政部又下调契税和营业税。楼市利好政策接二连三,旨在引导刚需入市,由此2016年中国楼市去库存值得期待。需要指出的是,中央与地方政府都在发力楼市去库存,政策宽松大势所趋,未来仍有政策空间。中房数据研究院院长陈晟向上证报记者表示,可以预期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市,全国楼市需求将逐步释放。

降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例——不到20天连出三招,今年房地产调控的大幕已经开启。

本次降税相当于房价下调1%-2%

在业界看来,巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题,也是摆在中国经济增长面前的难题。财政部等三部门的新政策目标指向正是去库存。

财政部19日发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。和以往政策相比,通知将首套房面积140平方米以上的契税,从3%减按1.5%的税率征收;二套房契税则从3%降为1%-2%不等。此次政府让利相当于房价下调1%-2%。不过,二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施。

那么,房地产库存到底有多少?

具体来看,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收。

在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上,国务院发展研究中心副主任王一鸣拿出了数据。

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

“我觉得有大中小三个口径。”王一鸣说,最小的口径是已建成的商品房待售面积,中口径是加上在建的未售面积,最大的口径是已购买土地但尚未开发的面积。

简单举例,对于一个二套房购房者来说,购买一套90平方米、总价为100万的住房,原本契税需交纳3万元,现在只需交纳1万元,即总价100万的房子可省2万元,相当于房价下调2%;购买一套144平方米、总价为100万的房子,契税过去需要交纳3万元,现在只需交纳2万元,即总价100万的房子可省1万元,相当于房价下调1%。

王一鸣拿出的数据显示,到去年12月底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米,是库存的中口径,这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。

“财政部此次政策是对住房交易和住房消费的又一个刺激手段。此前对于此类契税税率的制定,部分地方已经有所尝试。”严跃进称。

“如果再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,房地产库存需要6年5个月才能消化掉,这是房地产库存的大口径。”王一鸣说。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,此次购房减税政策对楼市带来极大利好。一方面,一线城市大户型非普通住宅交易契税降低,减少购房成本,有利于一线城市改善型购房需求的持续释放。另一方面,“主要针对非一线城市的契税和营业税的减免,将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快房产流通,加快库存去化,降低库存量较大的三四线城市楼市风险,促进楼市繁荣,进而提振宏观经济。总之,这一政策有着非常积极正向的影响。”

bwin必赢官网手机版,也就是说,最悲观地看,目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。

房地产去库存后续政策可期

值得注意的是,全国总体库存量大,但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解,但三四线城市至今没有缓解的迹象。

春节前,央行与银监会下发通知,下调不限购城市的购房首付比例,其中首套房首付比例最低可以降至20%。如今,财税政策又出减税利好。可以预期的是,房地产去库存政策春风将持续。

中国民生银行首席研究员温彬告诉记者,本月初针对非限购城市,央行下调房贷首付比例,此次财政部等三部门调低房地产交易税费,切实降低购房成本,有利于房地产市场交易的活跃,推动房地产去库存。这也是实施积极财政政策稳增长的具体表现。

“2015年‘3·30新政’之后的一系列楼市利好政策都是货币政策,但从去年四季度开始,货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱,市场也在逐步降温,所以,2016年初中央重启财税政策。由此可以预见,财税政策和货币政策双管齐下,将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。”胡景晖说。

那么,此次三部门的新政究竟能对购房产生多大的刺激作用?

记者注意到,财政部副部长刘昆日前撰文指出,“2016年宏观经济环境十分复杂,稳增长的压力仍在加大,客观上要求政府保持较高支出规模,并着力降低市场主体的投资和运营成本。因此,从财政政策来说,减税和赤字政策并举已势成必然。”

按照三部门的新政,购买家庭唯一住房,面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

由此,在胡景晖看来,除了降低契税和营业税之外,未来的楼市政策还可从减免个税入手,因此未来减税还有空间。

购买家庭第二套改善性住房,90平方米及以下的,减按1%征收契税;90平方米以上的,减按2%征收契税。

陈晟则认为,从政策预期来看,未来从中央到地方会有更多政策助力“新市民”入市,除了货币财税政策之外,楼市去库存还有很多文章可做,包括依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化,来扩大城市市民的人口规模和住房需求等。预计全国两会前后各省市还将出台不同力度的政策,整体看在一季度房地产市场有望迎接一轮密集的政策宽松。

个人将购买两年以上的住房对外销售的,免征营业税。

“2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年,政策的利好推动全国房地产市场销售企稳复苏。在楼市去库存的大势之下,从全国到地方的各类利好政策轮番出台,使得今年加快去库存值得期待,并且二线城市或将成为市场热点。”陈晟说。

房地产中介公司算了一笔账。对一个二套房购买者来说,假设购买一套90平方米、总价100万元的住房,需要缴纳契税3万元,按照新政,只需要缴纳1万元。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,这个政策将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快房产流通,加快去库存,降低库存量较大的三四线城市的楼市风险,促进楼市繁荣,进而提振宏观经济。

在胡景晖看来,2015年“330新政”出台之后,一系列利好楼市的政策全部都是货币政策,但是从去年四季度开始,货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减弱,市场也在降温。此次中央重启财税政策,意味着未来财税政策和货币政策双管齐下,将成为促进房产流通,加快结构调整,加速去库存化,促进楼市繁荣的主要政策方向。

政策实施效果尚需时间检验,对楼市去库存来说,似乎并不是一件容易的事。

在王一鸣看来,目前楼市最突出的矛盾有两点:一个是三四线城市化解库存难度大,下一步怎么化解,还找不到特别有效的办法;另一个是商业用房和办公用房去库存压力更大,需要10年10个月才能消化,而且有相当一部分商业用房没办法消化。

王一鸣提出了8条措施破解库存难题,包括在人口净流出的地区控制房地产用地供给量,提高保障性安居工程的货币化安置比例,发展批量化租赁的市场,探索建立城市住宅政策性银行,推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税,通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口买房,商业用房、办公楼资产证券化,尽量取消以前的一些限制性政策等。

在胡景晖看来,房地产调控仍需进一步深化。比如一线城市也需要通过减税的方法来促进二手房流转;除了契税和营业税,个税也有减免空间。

尽管过去的一年是房地产库存问题暴露的一年,但这个行业的销售收入依然处于高位。国家统计局的数据显示,2015年房地产行业的销售额达到8.73万亿元,同比增长14.4%,创历史新高。

王一鸣提供的数据显示,房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中占到30%,“我觉得在国民经济中非常重要。”

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